¿Qué es un Fondo Fiduciario y en qué consiste?

Algunos lo llaman fondo fiduciario y otros fideicomiso pero en realidad estamos hablando de la misma herramienta financiera. Este término, nada fácil de pronunciar, hace referencia al contrato realizado entre dos figuras, (el fideicomitente y la entidad fiduciaria) a través del cuál se cede la gestión y administración de ciertos bienes a cambio de una serie de ventajas y beneficios económicos y fiscales.

¿Quieres conocer cuáles son y qué usos y ventajas proporcionan los fondos fiduciarios? Lo detallamos a lo largo de este artículo.

¿Cuáles son las partes que intervienen en un Fondo Fiduciario o Fideicomiso?

Para entender mejor el papel de cada protagonista dentro de esta herramienta de contratación, haremos una breve descripción de las partes que intervienen:

Fideicomitente o Fiduciante:

El Fideicomitente o Fiduciante es aquella persona que de forma voluntaria cede sus bienes en forma material, monetaria (dinero), o derechos, a la entidad fiduciaria. Esta persona o en su defecto los beneficiarios que él mismo haya designado, recibirán una cantidad en forma de pago por parte de la entidad según las condiciones que se hayan pactado.

Entidad Fiduciaria:

La Entidad Fiduciaria puede ser tanto persona física o jurídica y será la encargada de administrar y gestionar los bienes cedidos por el fiduciante.

¿Cuáles son los principales usos de un Fideicomiso o Fondo Fiduciario?

Varios pueden ser los motivos por los que decidir llevar a cabo este tipo de contratación pero sin duda los más usuales son:

Incapacidad de administración por parte del fideicomitente

Pensemos en una situación en la que el fideicomitente padece algún tipo de incapacidad para realizar la labor de administración y gestión de sus propios bienes. También este punto hace referencia a la falta de conocimiento y aptitudes por parte del titular a la hora de llevar a cabo esta labor por si mismo.

Ventajas fiscales

El fideicomiso es una excelente forma de evitar pagar el famoso impuesto de sucesiones.

¿Cómo? Pues creando un fideicomiso previo al fallecimiento del titular/propietario de los bienes. Desde ese momento los activos pasarán a ser gestionados por la entidad fiduciaria evitando a posteriori la imputación de forma personal de estos impuestos ya que la propiedad no pasa de forma inmediata a los herederos, sino que estará intermediada desde este tipo de sociedad, lo cual puede hacer ganar tiempo hasta el abono de las cantidades adeudas, previniendo además, la reclamación de responsabilidad personal ilimitada.

Garantizar bienes en caso de menores de edad

En el caso de herencias dirigidas en parte o su totalidad a beneficiarios menores de edad, el fondo fiduciario es una gran idea ya que todos los activos se mantendrán en un fondo gestionado y vigilado por la entidad fiduciaria hasta que la persona/s alcancen la mayoría de edad o lo que es lo mismo, adquieran la capacidad legal de administrar sus propios bienes.

Optimizar el uso de activos y beneficios

Existen personas que cuentan con grandes patrimonios y no tienen tiempo ni capacidad suficiente para sacar el mayor beneficio de los mismos, por ello esta se convierte en una buena alternativa de gestión financiera. La entidad fiduciaria gestionará y administrará los bienes siguiendo las instrucciones y preferencias del fideicomitente, que podrá asignar a un beneficiario que perciba el usufructo de los bienes o bien asignar un uso específico para los mismos.

¿Qué tipos de fideicomisos existen?

Fideicomisos de Garantía

Imaginemos el caso de una persona que tiene contraída una deuda. El fideicomiso de garantía es cuando el deudor transfiere en fideicomiso un bien inmueble de su propiedad o incluso su propia empresa para garantizar el pago de su deuda. Una vez satisfecho el pago de la misma, este bien regresará a su patrimonio. De no ser así, la entidad podrá solicitar que se ejecute la garantía para recuperar su dinero.

Fideicomiso de protección de bienes en caso de propietarios múltiples

Imaginemos un bien material o incluso un modelo de negocio a nombre de dos o más personas. Si se realiza un contrato simple de compra-venta que otorgue la titularidad al 50% u otro porcentaje, en caso de quiebra de alguno de los socios o titulares, los acreedores podrán solicitar el embargo de una de las partes. Sin embargo si se opta por un fideicomiso, se pueden separar los bienes de uno y otro y por tanto proteger a la otra parte de dichas circunstancias.

Mantenimiento de control en accionariado empresarial

Imaginemos que dos hermanos adquieren entre los dos más del 50% de las acciones de una compañía. En este caso, su unión mantendrá el control de la propiedad. Pasado el tiempo uno de ellos decide retirar la inversión y deshacerse de su parte. Si esto ocurre, el otro se verá tremendamente afectado ya que perdería el control sobre la organización ademas de sufrir una reducción de valor en sus acciones.

Por el contrario, si se pacta un fideicomiso bajo ciertas normas, como por ejemplo que ninguno pueda vender sus acciones de forma independiente de la otra parte. De esta manera las acciones seguirían conservando su valor ya que la nueva persona que las compre junto con uno de los hermanos se verá obligado a comprarlas al precio de emisión y los hermanos seguirán siendo dueños mayoritarios de la compañía.

¿Cuál es la relación entre fondos fiduciarios o fideicomiso y la inversión en Crowdfunding Inmobiliario?

Pues la relación es muy íntima y ahora veremos porqué.

Como ya comentamos en otras ocasiones, el mercado financiero y concretamente la corriente Crowdfunding que no es más que financiación colectiva, permite que muchas personas que no cuenten con una alta capacidad adquisitiva, puedan invertir en proyectos inmobiliarios de gran magnitud a nivel nacional e internacional, a través de la figura del fideicomiso y los derechos fiduciarios asociados a la misma.

Gracias a este sistema, pequeños y medianos inversores pueden formar parte del mercado inmobiliario en proyectos de primera línea y además al ser todo online a través de plataformas de crowdfunding como la nuestra de Brickfunding, lo harán desde la comodidad de sus hogares en unos pocos clics.

¿Cómo funciona la relación entre Crowdfunding inmobiliario y Fideicomiso?

1️⃣ La plataforma de Crowdfunding inmobilario a través de sus asesores, seleccionará varios proyectos de crowdfunding inmobiliario tras analizar su riesgo constructivo, financiero y comercial.

2️⃣ Posteriormente un fondo fiduciario creará la estructura legal (fideicomiso) que permitirá el acceso a los inversores.

3️⃣ Los inversores serán atendidos a través de la plataforma por asesores y podrán gestionar de forma online todas sus inversiones alternativas.

4️⃣ La plataforma coordinará la interacción de los clientes inversores con el fideicomiso hasta completar el fondo fiducidario necesario.

5️⃣ La fiduciaria externa a la empresa, administrará todos los fondos recibidos como garantía de una gestión transparente.

6️⃣ Una vez finalizado el periodo de suscripción a la inversión, se adquirirá el activo a nombre del fideicomiso. La fiduciaria se encargará de administrar el activo y repartir las ganancias periódicas entre los inversores.

Funcionamiento de un fondo fiduciario para un proyecto de crowdfunding inmobiliario

Todas las inversiones inmobiliarias que realicen los inversores clientes, ofrecen tanto seguridad jurídica como económica, ya que están adquiriendo una cuota parte del fideicomiso que tiene en su patrimonio el activo inmobiliario objeto de compra.

El Esquema de forma simplificada sería el siguiente:

• Clientes inversores aceden a Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario.
• Se realizan aportaciones al fideicomiso.
• El fideicomiso adquiere el inmueble.
• El inmueble es alquilado para promover su desarrollo.
• Se procede a la distribución de la renta entre los inversores.
• Se elige el momento en el tiempo de mayor apreciación de valor en el inmueble.
• Se procede a su venta.
• Distribuyen los beneficios.

¿Cómo funcionan los derechos fiduciarios?

Los derechos fiduciarios, son participaciones en un fideicomiso que le permitirán convertirse en propietario de una fracción dentro de un proyecto inmobiliario. La inversión original suele oscilar entre el 10% y el 20% del valor total.

Pagos mensuales

Por otro lado, tendrá que realizar pagos mensuales durante el tiempo que dure la construcción del inmueble (proyecto). Una finalizada comienza a etapa de explotación del inmueble propiedad del fideicomiso procediendo a la distribución de la renta entre los titulares de derechos fiduciarios. Cada uo recibirá beneficios en función de su aportación.

Los inversores no tendrá que preocuparse por estas gestiones ya que correrán por cuenta del fideicomiso

Ventajas es Inconvenientes de este modelo de inversión

Como cualquier modelo de negocio también este incluye una serie de riesgos y ventajas:

• Si no se cumplen las condiciones para llevar a cabo los proyectos, los partícipes recibirán sus recursos junto con los rendimientos generados por la inversión.
• Resulta muy cómodo para inversiones en el exterior ya que debido a su simple funcionamiento, no implica ningún tipo de preocupación para los invasores en cuanto al pago de impuestos, servicios públicos, eco, que se cancelarán directamente por el fideicomiso.
• Esta forma de invertir ahorra muchos tramites, impuestos y registros que surgen de forma habitual ante una transferencia de inmuebles.
• Al aceptar la posibilidad d una cartera de inversión, si de forma eventual se produjese la desocupación de algún inmueble, será compensado por la ocupación de otro, por lo que la diversificación del riesgo está asegurada. 

Como puedes comprobar, el fideicomiso es una herramienta que no solo resulta eficaz en el aislamiento del riesgo creando un patrimonio autónomo, sino que también puede ser muy útil como herramienta alternativa a los créditos. Si el tipo de interés está asociado al riesgo, a menor riesgo, menor tasa. Quiere esto decir, que se podrán obtener prestamos más económicos si nuestro patrimonio está en un fideicomiso.