Entrevista a Víctor Vaca, CMO de PM2
"En PM2 tenemos un enfoque social y queremos democratizar las inversiones y que lleguen al mayor número posible de personas. Queremos que todos tengan la oportunidad de convertirse en inversionistas."
Pm2, la plataforma que te permite invertir por metro cuadrado en los mejores desarrollos inmobiliarios en México.
Pm2 es una plataforma de fondeo colectivo inmobiliario que te permite acceder a la inversión inmobiliaria en pequeñas fracciones, o metros cuadrados. Conversamos con su CMO, Víctor Vaca, que nos explicará el funcionamiento de esta plataforma de crowdfunding inmobiliario en México.
¿Cómo surge PM2?
PM2 surge de una forma muy espontánea. Los socios que conforman PM2 eran expertos en distintas áreas: uno era experto en finanzas, otro en construcción y otro en venta bienes inmuebles. Se dieron cuenta que donde convergían, era en que la tenencia o inversión en bienes inmuebles siempre era rentable. Entonces lo que hicieron, literalmente, fue conjuntar todas esas áreas de experiencia y crear PM2.
En 2017 comenzaron con la idea y a partir de ahí comenzaron con el proceso de creación y planeación del proyecto. Y durante todo ese año se dedicaron a diseñar la estrategia y a estudiar cómo iban a ajustar el modelo de negocio a las condiciones de México y a las regulaciones. Y en 2018 se puso en marcha la empresa con su primer proyecto: Holistika Tulum.
¿En qué estado se encuentra PM2 con respecto a Ley Fintech que aprobó la CNBV en 2018?
No hay una fecha exacta en la que la CNBV dijera estas son todas las regulaciones que hay cumplir. Lo que han ido sacando son nuevas modificaciones y agregando nuevas regulaciones día a día. Así que lo que vamos haciendo es actualizarnos y adaptarnos a lo que va pidiendo la Ley Fintech. Obviamente estamos hablando de inversiones y siempre estaremos conforme la ley y estamos a favor de la regulación ya que es lo más seguro para los inversionistas.
Es un proceso largo, con diferentes formatos y requisitos según han ido publicando nuevas actualizaciones, así que lo que estamos haciendo es trabajar con nuestros abogados para tener toda la documentación preparada para cuando nos la pidan. Es un trabajo extra, pero es en beneficio de nuestros clientes e inversionistas y es lo que buscamos: que estén tranquilos de invertir con nosotros con total seguridad.
¿Cuál dirías que es vuestro mayor valor y qué hace diferente a PM2 respecto a otras plataformas de crowdfunding inmobiliario?
Pues lo primero es la experiencia que reúnen los socios, que son personas exitosas provenientes de diferentes empresas. Y esa experiencia aporta al inversor la tranquilidad que da el invertir el dinero con alguien que sabe lo que hace y que es experto en su tema y que va a buscar lo mejor para todos, es un valor intangible que PM2 ofrece.
Lo segundo es que literalmente PM2 viene a democratizar las inversiones y queremos tener un enfoque social. En México es muy pequeño el porcentaje de la población que puede llegar a ser inversionista por lo montos bastantes elevados que se necesitaban para entrar. Creemos que la inversión inmobiliaria es algo que sirve y que funciona y queremos ofrecérselo a todas las familias mexicanas o de cualquier otra parte del mundo. Que puedan, no sólo ahorrar, sino que puedan también tener un rendimiento y que se convierta en un ahorro creciente. Y por eso hemos bajado nuestro monto mínimo de inversión a tan sólo 100 pesos.
Además, al reducir la barrera de entrada también reducimos la incertidumbre que provoca el invertir en algo nuevo. Somos una opción novedosa, tecnológica y que ofrecemos mejores rendimientos y así permitimos que la gente puede probar nuestra plataforma con ese importe inicial reducido y que la próxima vez, una vez vea que somos confiables, se anime a invertir montos superiores en el siguiente proyecto
¿Y qué rentabilidad media estáis ofreciendo a estos pequeños inversionistas?
Nosotros no hacemos distinción entre pequeños y grandes. A todos les ofrecemos el mismo rendimiento. Es decir, si tu inviertes 100 pesos tu te llevas el 21% en el tiempo que dure el proyecto. Y si inviertes 500.000 pesos te llevas ese mismo 21% de rendimiento.
Y en cuanto a la rentabilidad media, en este proyecto y el anterior andamos en torno al 20 - 21% durante la duración del proyecto.
¿Y qué comisiones cobra PM2 a los inversores?
Justamente, en paralelo a la reducción del monto mínimo de inversión, también hemos bajado nuestras comisiones al 0,5% sobre la cantidad invertida. Y esa comisión ya está descontada de las rentabilidades que ofrecemos. Es decir, que la rentabilidad antes mencionada del 21% es neta.
¿Cuál es el modelo de negocio de PM2?
Además de la pequeña comisión que cobramos a los inversionistas, con las inversiones recaudadas se fondean los constructores y por esa financiación a los constructores les cobramos una comisión. En nuestra página además los inversionistas pueden encontrar toda la información sobre los proyectos, su desarrollo, su construcción y cómo funcionan los constructores. En el proyecto pasado uno de nuestros inversionistas terminó comprando el departamento, y ese es un extra que también ofrecemos a los desarrolladores. Además les ofrecemos exposición y visibilidad para que se vendan más rápido sus promociones.
¿Cómo es el proceso de inversión en PM2 y cómo estructuráis las inversiones
Creemos que el tema del equity crowdfunding inmobiliario es más arriesgado para el inversionista porque con ese sistema se convierte, para bien y para mal, en socio del promotor inmobiliario. Y nuestro planteamiento, aparte de que el mercado inmobiliario es muy seguro, es hacerlo todavía un poco más seguro para el inversionista con un esquema de préstamo.
Los inversionistas depositan su capital por medio de una transferencia a una cuenta concentradora de PM2 y nosotros se lo enviamos al desarrollador por cuenta del inversionista.
Es decir, PM2 lo que hace es un préstamo al desarrollador a nombre de los inversionistas. El piso está a nombre del desarrollador, pero inmueble es la garantía del préstamo y el desarrollador no lo puede vender sin satisfacer antes a los inversores, que recibirán como rendimiento las plusvalías que se generan tras la venta del inmueble.
¿Aceptáis inversores extranjeros?
Sí, tenemos inversionistas de Argentina, de Estados Unidos, de Europa. Lo único es que por motivos legales todas nuestras operaciones deben realizarse en pesos y para eso tenemos un tipo de cuenta en el que les ofrecemos un tipo de cambio muy competitivo. Y como a cualquier otro inversionista, en función de cómo esté el tipo de cambio en ese momento se le hace el regreso de las inversiones y de las cuestiones haciendarias correspondientes.
¿Cómo ves el crowdfunding inmobiliario en México?
Está creciendo a un paso acelerado y ¡todavía le queda por crecer! En cifras, según el Reporte Nacional de Inclusión Financier del 2016, el crowdfunding tuvo un crecimiento promedio anual de un 495% entre 2011 y junio de 2015.
Es cuestión de tiempo que vayan conociendo este sistema y nos vayan conociendo a nosotros también y con eso se va haciendo cada vez más grande la red. Los inversionistas van viendo que las instituciones financieras tradicionales les cobraban un chorro de comisiones y al final en vez de tener un rendimiento les quedabas a deber. Y poco a poco van viendo que este nuevo sistema de inversión, el crowdfunding, funciona y genera mejores rendimientos y se va haciendo un crecimiento de boca en boca, que es lo que PM2 está logrando.
¿Qué planes de futuro tiene PM2 y qué nuevos proyectos inmobiliarios tenéis en marcha?
El crowdfunding es algo muy nuevo todavía en México, la plataforma más antigua no llega a los cinco años y estamos considerando todas las opciones. Estamos en conversaciones con desarrolladores de otros países y viendo cómo podemos acoplar las regulaciones, para ofrecer un abanico más variado a nuestros inversionistas.
Nuestros planes a futuro son seguir creciendo como lo estamos haciendo hasta ahora. Somos la única que hemos empezado tan agresivamente, con un fondeo de 4 millones que se logró en menos de doce meses. El proyecto que tenemos ahora es de cinco millones y queremos seguir creciendo a este ritmo.
Queremos que las inversiones lleguen al mayor número posible de personas y que todos tengan la oportunidad de convertirse en inversionistas. Ya no se trata de ahorrar bajo el colchón, sino que el chiste es hacer crecer nuestro dinero y buscar alternativas nuevas que te generen mejores rendimientos, obviamente seguros como los que ofrece el mercado inmobiliario.
