Entrevista a José María Soler, CEO de Steinn Kapital

"Nuestro mayor valor es la tecnología, que la aplicamos tanto en el proceso de diseño y reforma de nuestros proyectos, como en el proceso de inversión. Y con el blockchain como elemento diferenciador para aportar ese nivel extra de trazabilidad y seguridad."

Steinn Kapital, la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario basada en blockchain en España

Steinn Kapital es la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario basada en blockchain en España. Presentaron en sociedad su proyecto en ConstruMat 2019 en Barcelona, pero antes entrevistamos en primicia a su CEO y cofundador: José María Soler.

José maría, llevas mucho tiempo ligado al diseño de interiores primero y a la inversión inmobiliaria después. Háblanos de tu experiencia profesional previa y cómo pasas de diseñador a promotor.

Mi formación es como diseñador de interiores. Terminé mis estudios y con 24 años, en septiembre del 85, monté mi primer estudio de diseño: Da VInci Taller de Disseny. Empezamos haciendo proyectos para todo tipo de clientes: residencial, hostelería, industrial, oficinas. Un poco de todo. La empresa fue creciendo poco a poco y a partir del 90 comenzamos a realizar promociones para nuestros clientes, generalmente chalets, en las que nos encargábamos absolutamente de todo: el proyecto, la construcción, la decoración e incluso el mobiliario.

A partir de esta experiencia empezamos a valorar el dar el salto a realizar promociones para nosotros, puesto que ya lo hacíamos para nuestros clientes, y decidimos hacerlo también para nosotros y creamos una segunda empresa dedicada a la promoción inmobiliaria: Promovinci.

En 2007 llegamos a ser 17 personas en plantilla, entre el estudio de diseño y la promotora, pero con la crisis acabamos cerrando las dos empresas en el 2012.

Afortunadamente en 2017 puede reiniciar la actividad con un nuevo proyecto llamado Invest House, empezando con la reforma de pisos pequeños en Lleida y que ha ido creciendo hasta que nos planteamos lanzar este nuevo proyecto en el que estamos ahora

¿Cómo surge Steinn Kapital?

Steinn Kapital surge de la idea de sumar crowdfunding y blockchain. Hacía tiempo que conocía las plataformas de crowdfunding y me llamó la atención esa forma de trabajar. Vi que era una gran oportunidad para, de alguna forma, solucionar dos problemas:

Por un lado, los intereses bancarios para los ahorradores estaban en tipos cercanos a cero y tener tu dinero en el banco no te reportaba prácticamente nada e incluso te podían cobrar por el mero hecho de tenerlo allí depositado. Y pensé que la inversión en crowdfunding inmobiliario era una salida segura para ofrecer una rentabilidad a este tipo de ahorradores

Y por el otro, a su vez, los bancos estaban muy cerrados a conceder préstamos para el tema inmobiliario y el crowdfunding inmobiliario pensé podía ser una excelente forma de financiar a los promotores inmobiliarios.

Además, conocí todo el tema del blockchain, las ICOs y las STOs y pensé que podía unir blockchain y crowdfunding.

¿Por qué os habéis decidido a usar blockchain? ¿qué valor creéis que le puede aportar emplear tecnología blockchain a vuestros inversores?

Mi socio me habló de blockchain, me interesó y estuve un año entero investigando sobre el tema, asistiendo a diferentes charlas en Madrid y Barcelona y analizando pros y contras de esta tecnología. Al final llegué a la conclusión de que tenía todo el sentido del mundo unir blockchain y crowdfunding, sobre todo para para aportar un nivel más de transparencia y seguridad para los inversores.

Al final, cuando un inversor pone su dinero, sus ahorros, en un proyecto tiene que estar muy convencido y muy seguro de que van a cuidar su dinero y le van a dar los beneficios esperados. Y para eso hace falta confianza y transparencia. Y eso es precisamente lo que puede aportar el blockchain al crowdfunding.

¿De dónde surge el nombre Steinn Kapital?

La parte de Kapital me imagino que está clara, aunque lo hayamos escrito con K. Y la parte de Steinn viene de uno de mis viajes. El gran hobby de mi vida ha sido viajar y hay un país que me encanta especialmente y que es Islandia.Y Steinn significa “roca” en islandés.

Yo tenía claro que quería emplear una palabra en islandés en el nombre y me pareció que Steinn tenía la suficiente fuerza y sonoridad, además de evocar la fortaleza y solidez que queremos ofrecer a nuestros inversores en sus inversiones.

¿En qué situación regulatoria se encuentra Steinn Kapital con respecto a Ley 5/2015, conocida como Ley del Crowdfunding? ¿sois una PFP?

No, Stein Kapital no es una Plataforma de Financiación Participativa. Nosotros somos una plataforma de crowdfunding directo. Es decir, no intermediamos para financiar proyectos de otros promotores, sino que sólo ofrecemos a los inversores invertir en nuestros propios proyectos que desarrollamos como promotores. Somos autopromotores y ofrecemos coinvertir con nosotros a los inversores interesados mediante cuentas en participación.

A medio plazo sí que queremos pedir una autorización a la CNMV tanto para poder intermediar en operaciones de terceros, como para poder tokenizar nuestros proyectos y ofrecer a nuestros inversores invertir en tokens respaldados por los activos inmobiliarios que ofrecemos.

Así que como no intermediamos, sino que somos autopromotores, no necesitamos licencia como PFP, de la CNMV. Y como no ofrecemos invertir en tokens tampoco necesitamos autorización de la CNMV.

¿Y cómo aplicáis la tecnología blockchain?

Por el momento usamos la tecnología blockchain para aportar transparencia, garantizando la trazabilidad de todo el proceso de inversión. Desde la firma del contrato de cuentas en participación, hasta las distintas certificaciones de obra necesarias para desarrollar el proyecto, todo ello queda reflejado y registrado en el smart contract implementado en Ethereum. Es decir, empleamos blockchain como fedatario de todas las transacciones.

Como te comentaba antes, también estamos trabajando para implementar la tecnología blockchain en el propio proceso de inversión mediante la tokenización y la implementación de una STO por cada proyecto, pero es algo que no podremos ofrecer al menos hasta el año que viene. Igualmente, tampoco podemos aceptar por ahora el pago en criptomonedas. Pero hasta que no tengamos la autorización de la CNMV para toda esta otra parte no podremos ofrecer tokens.

¿Aceptáis inversores extranjeros?

Sí, como cualquier plataforma española aceptamos inversores extranjeros, pero deben previamente obtener un NIE para poder invertir.

¿Coinvertís en los proyectos?

Como he dicho antes, somos autopromotores y, por tanto, siempre coinvertimos en nuestros desarrollos. Pero no nos fijamos un tope de antemano y no tenemos un porcentaje fijo preestablecido.

Habéis arrancado con dos proyectos, uno en Barcelona y otro en Lleida ¿Qué rentabilidad esperáis ofrecer a vuestros inversores? ¿Y qué comisiones cobra Steinn Kapital a los inversores?

En el proyecto de Barcelona ofrecemos un 7,20%, que supone un TIR del 10,8o%. Y para el proyecto de Lleida ofrecemos un 10,82%, que supone una rentabilidad anualizada del 16,24%.

Y estas rentabilidades son netas. No existe comisión alguna sobre los beneficios a los inversores.

¿Y cuál es el modelo de negocio de Steinn Kapital ?

Nuestro modelo de negocio es comprar pisos para reformarlos y aportar valor en esa reforma, que es donde tenemos experiencia. Como diseñadores de interiores podemos hacer proyectos espectaculares y en los que además vamos a incorporar domótica y los últimos adelantos tecnológicos en cada proyecto. Cada vivienda va a contar con un iPad integrado en la pared, desde el que podemos controlar toda la casa y, además, el wifi estará distribuido en toda la vivienda mediante impulsos eléctricos, lo que garantiza una mayor cobertura.

¿Cuál dirías que es vuestro mayor valor y qué hace diferente a Steinn Kapital respecto a otras plataformas de crowdfunding inmobiliario existentes en España?

Como he comentado antes nuestro mayor valor es la tecnología, que la aplicamos tanto al proceso de inversión como a la reforma. Y con el blockchain como elemento diferenciador para aportar ese nivel extra de seguridad.

Además, creemos que podemos realizar las reformas un poco mejor que nuestros competidores. El empleo de la tecnología y el blockchain es algo objetivo y la valoración sobre el diseño y la ejecución de la reforma quizás sea un tanto subjetiva, pero sí que creemos que con nuestras reformas también aportamos un valor extra al inversor y que nos diferencia.

¿Cómo ves el crowdfunding inmobiliario en España? ¿y la tokenización de activos inmobiliarios?

El blockchain es una tecnología muy incipìente y en la que Steinn Kapital no somos los primeros, pero sí de los primeros en aplicarla al crowdfunding inmobiliario. Incluso el propio regulador tampoco tiene las cosas claras y todavía quedan muchas cosas por definir.

Pero en Steinn Kapital estamos convencidos que tanto el crowdfunding, como el blockchain y la tokenización están aquí para quedarse. Ser los primeros es un riesgo, pero también es una oportunidad. Esto es una aventura para nosotros, pero esperamos que sea muy positiva.

Para terminar ¿Qué planes de futuro tiene Steinn Kapital y qué nuevos proyectos inmobiliarios tenéis en marcha?

Tenemos un proyecto de obra nueva de seis casas adosadas en una zona residencial de alto standing, cerca de Lleida, que abriremos en nuestra plataforma la semana que viene. La obra no se finalizará hasta principios del año que viene y posteriormente lanzaremos otros diez más. Es decir, queremos cerrar este año 2019 con ocho viviendas y el año que viene hacer otro proyecto similar de diez viviendas de obra nueva y además reformar entre diez y doce pisos en Lleida y Barcelona.

Y, entremedias, seguiremos trabajando para conseguir la autorización de la CNMV y para ofrecer a nuestros inversores la máxima transparencia gracias a la tecnología blockchain.