Entrevista a Igors Puntuss, CEO de Bulkestate

"Técnicamente Bulkestate es una plataforma de crowdfunding, pero yo la veo más bien como una empresa inmobiliaria que ofrece oportnidades de inversión mediante crowdfunding."

Bulkestate, la plataforma de crowdfunding inmobiliario que además también ofrece la posibilidad de comprar propiedades en grupo.

Hemos estado en la sede de Bulkesate, que está ubicada provisionalmente en el edificio que ellos mismso están reformando. Allí tuvimos una conversación con Igors Puntuss, CEO y co-fundador de Bulkestate, para que nos explicara cómo funciona la plataforma:

Igors, ¿puedes contarnos un poco más sobre ti tu experiencia profesional antes de fundar Bulkestate?

Mi trayectoria profesional y la del otro cofundador está enfocada en el sector inmobiliario. Estábamos trabajando con grandes proyectos de inversión inmobiliaria como, por ejemplo, este proyecto en el que estamos (la entrevista se realizó en un edificio financiado en la plataforma Bulkestate y que estaba siendo remodelado en ese momento). Pensamos que sería un edificio muy interesante, así que encontramos un inversor y lo compramos conjuntamente con él. Y ahora lo estamos renovando para ofrecerlo en el mercado a un precio atractivo.

Así que antes de fundar Bulkestate ya nos dedicábamos al sector inmobiliario, en el que tenemos una gran experiencia.

¿Y cómo llegaste a la crowdfunding?

Estábamos buscando formas de atraer inversores. Había varias ideas. Una de las ideas era establecer un fondo de inversión, pero no era lo suficientemente adecuado tanto para los inversores como para los prestatarios.

Llegamos a la financiación colectiva porque nos pareció que era la mejor opciónz. Nuestro objetivo era alejarnos de un gran inversor activo y llegar a muchos inversores pasivos sólo para compartir los beneficios. Así que la idea de la crowdfunding fue el único modelo que pensamos que era adecuado para nosotros.

¿Habías invertido antes personalmente en financiación colectiva?

No, antes de fundar BulkEstate nunca.

¿Cómo surgió Bulkestate? Cuéntanos un poco más sobre cómo fue el proceso de creación de la empresa.

Al principio era sólo el proceso para crear el fondo de inversión inmobiliario que teníamos en mente. Fuimos a los abogados y estudiamos las distintas opciones para crear ese fondo. Estuvimos hablando con los reguladores bálticos sobre cómo se podría establecer el fondo, etcétera. Fue mucho trabajo con los abogados y los contables. Un día después de darle muchímas vueltas al tema del fondo, pensamos: ¿por qué un fondo? Y pensamos en el crowdfunding como una opción alternativa, así que fuimos de nuevo a los abogados con esaidea y la estudiamos desde todos los ángulos.

Después, fuimos a la compañía de IT, que es una de las más grandes del Báltico, llamada Cube. Su oficina principal está en Riga. Así que nos dirigimos a ellos y les dijimos que queríamos desarrollar una plataforma de crowdfunding. No sabíamos mucho sobre plataformas similares en ese momento porque en ese entonces la industria aún no estaba desarrollada. Habíamos oído hablar de Mintos en Letonia, pero no nos convenía porque ofrecían préstamos de consumo y no bienes raíces. Por lo tanto, no teníamos realmente la opción de copiar cualquier otra plataforma y empezamos a construir Bulkestate desde cero.

Nos sentamos, trazamos el plan y empezamos a desarrollar la plataforma. Nos llevó al menos medio año entender cómo sería la plataforma, cómo podríamos desarrollarla y que los abogados entendieran cuáles serían los riesgos, cuáles serían los documentos para los inversores de un lado, para las empresas que emitirían los préstamos del otro, para que no hubiera problemas con el regulador, etc.

Así que, nos llevó al menos medio año o así. El 12 de diciembre de 2016, se puso en marcha y así empezó todo y el resto es historia.

¿Qué significa Bulkestate? ¿Por qué elegiste ese nombre?

Lo más importante fue el concepto de compra de grupo. 'Bulk' en inglés refiere a la compra al por mayor, con la que se pueden conseguir precios mucho más baratos que el valor de mercado, precisamente por comprar una gran cantidad de una sola vez. Aplicado al sector inmobiliario, nuestra idea es que el comprador final pueda conseguir un piso mucho más barato, precisamente comprándolo en grupo con otros compradores y obteniendo así un descuento por volumen. Y es por eso que elegimos 'Bulkestate', para reforzar la idea del concepto de compra en grupo, en el que los descuentos al por mayo se aplican al sector inmobiliario.

¿Y cuál es el valor de la propuesta de Bulkestate?

Como digo todo el tiempo, técnicamente Bulkestate es una plataforma de crowdfunding, pero yo la veo más bien como una empresa inmobiliaria que ofrece oportnidades de inversión mediante crowdfunding.

Como mencioné anteriormente, la mayoría del equipo que tenemos son profesionales del sector inmobiliario: además de mi socio y yo mismo, también hay diseñadores, arquitectos, tasadores y expertos en tecnologías digitales. Todos nosotros tenemos una amplia experiencia en nuestro campo. Y atraemos fondos mediante crowdfunding porque conocemos el mercado. Y así es como todo encaja: sector inmobiliaria por un lado y nuevas tecnologías por el otro.

¿Participa Bulkestate en el desarrollo o gestión de los proyectos que ofrece? o ¿es un mero intermediario entre promotores e inversores?

A veces participamos en el desarrollo de grandes proyectos, pero siempre con una empresa separada, separada de Bulkestate y de los fondos de Bulkestate, por supuesto.

Bulkestate en sí misma es sólo una plataforma de financiación colectiva. Por lo tanto, su operativa está separada de forma segura de la operativa inmobiliaria porpiamente dicha. Esta es la razón principal por la que Bulkestate no es capaz de desarrollar objetos inmobiliarios por sí mismo. Porque si Bulkestate estuviera desarrollando algún proyecto, estaría arriesgando con el dinero de los inversores para toda la plataforma. Así que, Bulkestate nunca realiza promoción inmobiliaria directamente. El negocio principal de Bulkestate es sólo la financiación colectiva y la compra de grupos.

¿Cómo asegura Bulkestate los proyectos ofrecidos en la plataforma?

Lo principal para nosotros es la valoración. También contamos con nuestro experto en tasación y comprobamos la tasación real de la propiedad. Pera además, para cada propiedad que ofrecemos en nuestra plataforma, contamos con una valoración de una de las dos empresas de tasación inmobiliaria líderes en las repúblicas bálticas. De este modo, nos aseguramos de que también tengamos una segunda opinióne experta de un tercero independiente. Para proteger a nuestros inversores, lo principal es la hipoteca y la propiedad en sí. Si algo sucede, no queremos quitarle una propiedad al prestatario, pero tenemos ese derecho en caso de incumplimiento. Lo que queremos obtener es el dinero prestado ya que el objetivo principal para BulkEstate es pagar a sus inversores. Eso es lo que estamos tratando de hacer, y al menos por ahora, con éxito.

¿Cómo se estructura la inversión en Bulkestate?

Firmamos un contrato de préstamo como acto notarial con un prestatario y vendemos los derechos de reclamación a los inversores, que prestan su dinero al prestatario. Se trata de un modelo estándar de financiación colectiva. La mayoría de las veces está garantizado con una hipoteca de primer rango, pero a veces se ofrecen acciones del proyecto y si es así, por supuesto, informamos a los inversores que no hay una hipoteca de primer rango, aunque a cambio obtienen una tasa de interés mucho más alta. Por ejemplo, tuvimos un proyecto de este tipo en junio de este año. Era una adquisición de una propiedad pero no estaba asegurada con una hipoteca. Era del 18% anual, pero para asegurar el acuerdo para los inversores, había algunas garantías personales de todos los miembros del consejo de administración y de varias empresas. También les pedimos que se aseguren de que conocen sus responsabilidades y que sepan qué responsabilidades tienen con los demás acreedores.

Bulkestate no está regulado por los Supervisores Financieros de Estonia, ya que no se necesita una licencia para los préstamos a empresas en el Báltico. Esto puede resultar algo extraño para muchos inversores, ya que en muchos países se requiere una licencia para operar plataformas de crowdfunding que ofrecen capital o préstamos. Entonces, ¿podría explicarnos cuál es la situación legal de Bulkestate?

En primer lugar, es cierto que según la legislación de Estonia y de la mayoría de los países europeos, no tenemos que tener una licencia del Supervisor Financiero. Pero para emitir préstamos a personas jurídicas sí tenemos que tener una licencia como institución financiera de la Junta de la Policía y la Guardia de Fronteras, que sí tenemos (link a la licencia).

Aunque no estamos supervisados, les informamos voluntariamente y les proporcionamos información sobre nuestro modelo de negocio. Les enviamos todos los acuerdos de cesión y todas las condiciones del modelo de negocio. Nos hicieron algunas recomendaciones y nosotros hicimos las modificaciones necesarias. El modelo de negocio fue aprobado después de aplicar los cambios necesarios.

Está previsto que el año que viene entre en vigor una normativa europea con la que será necesario obtener una licencia para operar una plataforma de crowdfunding. ¿Están preparados para obtener la licencia y qué opinan de este pasaporte europeo para plataformas de crowdfunding como la suya?

Sí, estamos preparados para la regulación. Y además, queremos estar regulados porque ahora mismo es bastante difícil entender la legislación de cada país. Si vas a Italia, si vas a España, si vas a Lituania, las normas son todas diferentes. Por lo tanto, es bastante costoso en todo momento conseguir que los abogados entiendan cómo podemos trabajar en cada país. Así que creo que ese es uno de los problemas.

La otra cuestión es que hay algunas plataformas, las llamadas estafas, a las que tememos porque el mercado no está regulado y creo que esas plataformas están abusando del mercado y de la legislación ahora mismo. Creo que esos actores que están jugando sin reglas desaparecerán cuando entre en vigor la regulación.

Usted es un orgulloso miembro de dos asociaciones: La Cámara de Comercio Germano-Báltica y la Red Europea de Crowdfunding. Pero no son ustedes miembros de Finance Estonia, la asociación que regula voluntariamente las fintech estonias. ¿Está Bulkestate auditada o supervisada de alguna manera?

Aunque actualmente no somos miembros, seguimos las mejores prácticas de crowdfunding publicadas por Finance Estonia.

Vamos con algunas cifras. ¿Cuál es el rendimiento medio que ofrecéis? ¿Cuántos inversores tienen? ¿Cuántos proyectos habéis financiado hasta ahora y cuánto capital habéis conseguido? ¿Y cómo es su historial de reembolso de préstamos?

El rendimiento medio anual es superior al 15%. Nunca hemos tenido impagos ni retrasos en los reembolsos. Al menos por ahora, esperamos seguir así. Es bastante fácil para nosotros mantener este historial porque intentamos conseguir proyectos con mayor rendimiento y nuestro principal objetivo es la calidad, no la cantidad, por eso tenemos tan pocos proyectos. Hasta ahora, hemos recaudado casi 10 millones de euros para 58 proyectos, de los cuales 28 ya han sido devueltos a los inversores a tiempo con todos los intereses acumulados.

¿Qué comisiones cobra Bulkestate?

No hay comisiones para los inversores y tampoco hay gastos de gestión para los inversores. Nada en absoluto. Las únicas comisiones son para los promotores que, dependiendo del préstamo, son del 2% al 5%.

¿Cómo es su proceso de Due Diligence con los promotores? ¿Cuál es la tasa media de proyectos aceptados en Bulkestate?

Si el promotor viene con una valoración hecha por una de esas dos empresas que he dicho antes, que son los principales actores del sector inmobiliario en el Báltico, y el proyecto está situado en la capital y el LTV (Loan To Value) no supera el 70%, la mayoría de las veces lo aceptaremos. Por supuesto, también depende de lo que digan los abogados y los expertos en valoración, porque comprueban si hay algún problema legal con la propiedad o el propio prestatario.

Pero si el proyecto está fuera de la capital o de las ciudades desarrolladas, en la mayoría de los casos no aceptamos una LTV superior al 50%. La mayoría de las veces, los promotores piden más financiación, por lo que es bastante frecuente que los rechacemos. No tenemos fondos para asumir un riesgo adicional porque nunca se sabe lo que va a pasar en el mercado dentro de uno o dos años. Sólo queremos estar seguros y no queremos tener un riesgo adicional con los impagos porque queremos mantener nuestra tasa de impago en cero.

Bulkestate no va a ser por el momento internacional ni a crecer a otros países, pero ¿aceptan inversores extranjeros?

Aceptamos inversores residentes en Europa. Si hay un inversor que viene de fuera de Europa, entonces consultamos con nuestros abogados para saber qué documentos tenemos que tener de ellos y si es posible aceptarlos. Si está bien con nuestros abogados y con el banco, que es LHV, entonces podemos aceptarlo. No queremos quedarnos con una cuenta congelada por culpa de un cliente. Así que se trata principalmente de residentes europeos.

¿En qué tipo de activos inmobiliarios se centra: residencial, comercial, oficinas?

Depende del valor. La mayoría de las veces, Bulkestate intenta mantenerse con el residencial porque la liquidez en el residencial es mucho mayor. Pero también depende del volumen. Si un promotor viene a nosotros y nos dice que necesita dinero para un edificio de oficinas y el LTV es sólo del 60%, por supuesto que lo aceptaremos. Pero si es del 70%, tendremos que volver a comprobarlo para saber con qué facilidad podremos liquidar la propiedad. O, por ejemplo, si hay una calle, por ejemplo, y los promotores nos dicen: 'Chicos, nos gustaría desarrollar esto como unos cuantos comercios en esta calle', y entendemos que esta calle no está funcionando bien ahora mismo y tampoco dentro de cinco años, no pasará gente nueva por la calle, por supuesto, lo rechazaremos. Porque los locales comerciales dependen de la población y del PIB y de una serie de parámetros. Por eso, Bulkestate se centra sobre todo en proyectos residenciales.

¿Cómo es su modelo de negocio?

Bulkestate consta de dos modelos de negocio. Uno es el crowdfunding y el otro es la compra en grupo. Con la compra en grupo, la idea es que hay muchos edificios que pertenecen a bancos o sólo a uno o dos inversores. Y por muchas razones, no quieren vender ese inmueble por pisos y sólo quieren vender el inmueble en su conjunto. Pero sólo porque lo venden como un todo, no hay una gran cantidad de compradores. Entonces, lo que hacemos es, hablar con este tipo de propietarios y decirles 'Chicos, somos capaces de vender su propiedad. Sólo dennos tres meses para vender'. Entonces enviamos al experto en valoración y hacemos la valoración de cada piso y lo ponemos todo en nuestra plataforma y vendemos todo el edificio por pisos. Una vez que tenemos un 100% de compradores, entonces vamos al propietario y le decimos que vamos a firmar el acuerdo con usted en su totalidad. Habrá cientos de compradores, pero habrá un acuerdo con muchos compradores. Por lo tanto, se está vendiendo como un todo y no piso por piso. Es una operación inmobiliaria a gran escala y no es un crowdfunding.

Por ejemplo, el edificio de la calle Nometnu que teníamos en nuestra plataforma, pertenecía a la Universidad de Letonia. Llevan dos años vendiéndolo, pero no pueden venderlo por pisos sólo por ser propiedad de la Universidad. Por razones legales y administrativas, estaban obligados a venderlo en su totalidad y nadie quería comprarlo. Así que lo que hicimos fue encontrar compradores para cada piso por separado, participamos en una subasta y financiamos el proyecto mediante crowdfunding como préstamo puente. Compramos la casa en su totalidad a la Universidad de Letonia y la vendimos inmediatamente a los compradores. Así, los compradores obtuvieron su descuento porque se vendió como un todo. Pero para venderla por pisos, el precio habría sido mucho más alto.

Así que hemos combinado dos modelos: el crowdfunding y la compra en grupo. Los compradores obtendrán un piso con un gran descuento y los inversores obtendrán el dinero del acuerdo de los compradores con un alto tipo de interés. Así que esa es la idea.

¿Y los compradores consiguen el piso reformado?

Depende del precio. Por ejemplo, en este proyecto de la calle Blaumaņa, lo que hacemos es renovar la fachada, la escalera y el tejado y ya está. Así que los compradores recibirán los pisos tal y como están. La valoración de un piso reformado aquí es de 2.200 euros por metro cuadrado. Así que deducimos el descuento, por ejemplo, del 10-15% y luego deducimos el precio de renovación del piso. Por ejemplo, vendemos los pisos aquí por 1.500, 1.600 euros. Así que, de nuevo, los compradores podrán comprar un piso por un precio más barato que el del mercado. Así, los compradores podrán renovar los pisos por sí mismos de la manera que quieran.

¿Y qué planes tiene Bulkestate para el próximo año?

Lo principal que queremos seguir es conseguir que nuestra cartera sea rentable. Con, digamos, 15 millones al año de financiación, con altas rentabilidades y entre seis y nueve de esos proyectos de compra en grupo. Queremos mantener las altas rentabilidades para los inversores en el apartado de crowdfunding y seguir con nuestra propuesta de compra en grupo, que es única en el mercado.

Por supuesto, en el futuro queremos ampliar este proyecto de compra en grupo a otros países porque es muy fácil utilizar la plataforma y el concepto ha demostrado ser exitoso. En este escenario nos gustaría trabajar con empresas inmobiliarias porque no estamos vendiendo propiedades por nuestra cuenta. Nos gustaría ofrecer la compra en grupo de Bulkestate como una herramienta para establecer todos los acuerdos y toda la parte legal para los propietarios de inmuebles. Si usted es un gran propietario de inmuebles, con nuestra plataforma puede despreocuparse y puede vender su propiedad al por mayor'. Es decir, en Londres hay muchas propiedades, incluso las viviendas unifamiliares, que se venden sólo en conjunto. Y Bulkestate es una gran herramienta porque puedes vender toda la propiedad por la casa, pero el acuerdo se hará efectivo sólo cuando se haya recogido el 100% de las reservas.

¿Cuál diría que es el valor de Bulkestate y por qué los inversores deberían elegir su plataforma para invertir?

En primer lugar, no se trata sólo de Bulkestate, sino de todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Porque este tipo de crowdfunding es el más seguro ya que la inversión está respaldada por un activo inmobiliario y una hipoteca. Si pasara algo, si el proyecto incumpliera o Bulkestate incumpliera, recuperarías tu dinero igualmente porque hay una propiedad. No es el préstamo al consumo el que puede incumplir y quedarse a cero al final. Al final recuperarás tu dinero. Eso es una cosa.

La otra cosa con Bulkestate, en mi opinión, es la experiencia inmobiliaria. No sé lo que ocurre con otras plataformas, pero sí sé que la parte inmobiliaria de Bulkestate es muy fuerte y tenemos los mejores profesionales. Trabajamos con las principales sociedades de tasación del Báltico en materia inmobiliaria. Mi socio es un profesional inmobiliario que lleva trabajando en el sector desde los 17 años y ahora tiene 40 y creo que es uno de los mejores profesionales del mercado. Yo también tengo una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Tenemos un abogado con gran experiencia que es un abogado inmobiliario y ha trabajado con bienes raíces y acreedores no bancarios durante muchos años. Por lo tanto, nuestra experiencia y conocimiento del sector inmobiliario es uno de nuestros principales puntos fuertes y una de las cosas que tenemos que nos diferencia de otras plataformas de crowdfunding.

Y por supuesto, además, los chicos digitales. El equipo informático es uno de los mejores equipos de aquí. Hemos decidido trabajar con uno de los principales desarrolladores del Báltico. Es una empresa muy grande y profesional. Aunque es muy cara, gestionamos los fondos de nuestros inversores y para nosotros es muy importante poder confiar en ellos y dormir bien.

Y, por último, tenemos un lema interno que es 'Nos centramos en la calidad, no en la cantidad'. Y eso también está representado en nuestra página web. No tenemos tantos proyectos, así que una vez que los publicamos, se revisan un par de veces con otros expertos, con expertos de terceros y con nuestros expertos internos. Estas son algunas de las mejores cosas de Bulkestate. Por eso tenemos estas devoluciones. Es como encontrar un diamante en algún lugar del mercado y eso es lo que intentamos hacer. Por eso los tipos de interés también son tan altos.