Entrevista a Nicolás Díaz, CEO de Besafe

La empresa chilena Besafe* tiene un producto de renta hotelera único en el mercado. Su idea es consolidar todas las líneas de negocio, estrenarse en más países y empezar la internacionalización. Nicolás Díaz Devoto, fundador y CEO de Besafe, ve el Crowdfunding inmobiliario como una revolución donde las personas pueden acceder a “mejores oportunidades que, por sí solo, uno no sería capaz de alcanzar”.

En una frase, ¿cómo definirías el crowdfunding inmobiliario?

Inversiones colaborativas en propiedades.

¿Qué oportunidades ofrece?

Acceder a mejores oportunidades que cada uno por sí solo no sería capaz de alcanzar.

 ¿Crees que el Crowdfunding inmobiliario es una revolución del mercado del ladrillo

Personalmente creo que sí. Nosotros distinguimos dentro de cuatro tipos de Crowdfunding inmobiliario. Hay algunos que no son una revolución y otros más nuevos sí los consideramos. Los cuatro que vemos son:

• El que hacen en España y el que más nos gusta: el Crowdfunding inmobiliario de propiedades ya existentes. Te permite mostrar a tus inversionistas una propiedad que ya existe, que “tiene rol”, como decimos en Chile. La propiedad está inscrita en el registro de bienes raíces, con lo que es una propiedad que puede ser habitada desde el primer día que uno invierte. Nos gusta el modelo de negocio de remodelarla, el negocio de renta y de plusvalía… Pero en el camino se hace más difícil dada la regulación de cada país. Hemos estado investigando varios mercados y en Chile ese negocio no es muy atractivo desde el punto de vista de la rentabilidad.

• Al segundo tipo de Crowdfunding le llamamos 'desarrollo inmobiliario', donde nos ha ido muy bien. Se trata de construir proyectos inmobiliarios desde cero (Prodigy o Real Crowd). Desde cero levantan capitales con inversionistas, desarrollan el proyecto inmobiliario y después distribuyen la utilidad y el capital al vencimiento del proyecto. Son inversiones entre dos y cuatro años plazo (tienen el problema de que son muy largas y no generan liquidez mensual o trimestral como en el caso de la primera categoría).

• Otro tipo sería una nueva categoría de Crowdfunding: la 'renta hotelera'. Somos los primeros en Chile en hacerla y nos ha ido muy bien. Aprovechando la nueva tendencia que también es la economía colaborativa (como sería por ejemplo, Booking, las llamadas OTAS), hoy en día nadie reserva en las páginas de los hoteles, todo el mundo se mete a Booking. Aprovechamos eso y desarrollamos un fondo de renta hotelera que en un principio compraba inmuebles en las mejores ubicaciones turísticas y de negocio de ciudades grandes (deben ser ciudades con turistas todo el año no solo en temporada). Empezamos, pero la rentabilidad no era muy buena porque aquí en Chile las propiedades son muy caras y los arriendos muy baratos. Nuestro siguiente paso fue crear un fondo de renta hotelera pero que en lugar de comprar los inmuebles los arrendamos y ahí se nos disparó la rentabilidad. Estamos con retorno acumulado del inicio de ese fondo anualizado del 22%. El retorno es muy bueno porque nosotros ocupamos la capacidad de deuda de los propietarios.

• Y el último tipo es el de renta inmobiliaria para personas de la tercera edad que necesitan vivir tipo hotel.

¿Y cuál es vuestro modelo de negocio?

Nuestro modelo de negocio es integrar toda la cadena de valor de un inversionista inmobiliario. Tenemos cinco áreas de negocio con un equipo distinto, con un gerente general, un líder por área que tiene su equipo y que es socio y ellos me reportan a mí.

¿Cómo se ha asimilado en Chile este mercado?

En Chile tenemos un mercado muy desprestigiado porque ha habido muchas estafas piramidales y casos de corrupción, entonces todo lo que es empresas de inversión que no sean bancos tradicionales la gente va con mucho cuidado.6. Brevemente, ¿cuál dirías que es vuestro valor diferencial?Nuestro producto de renta hotelera es único en el mercado.

¿Cómo decidiste meterte en este mundo?

Siempre estuve ligado al mundo del emprendimiento. Tuve una empresa de inversiones que vendí el año pasado. Vi que había una oportunidad muy importante en el tema del Crowdfunding y era una idea que venía madurando hace tiempo. Esa compañía estaba enfocada a clientes de muy alto patrimonio y yo quería hacer algo más accesible, más dedicado a la gente que no tiene tanto capital tanto dinero para invertir. El punto mínimo de inversión de esa compañía eran 20.000 dólares y hoy en día son 150 dólares.

¡Menudo cambio de perfil inversionista!

Sí, nosotros decimos que antes invertía el 1% más rico del mundo y sin embargo ahora puede invertir todo el mundo como Warren Buffet. Nosotros estamos creando una marca que se especializa en renta hotelera y la idea es consolidar todas las líneas de negocio y empezar la internacionalización en el 2017. Nosotros no quemamos mucho capital. Nos gastamos muchos recursos en las personas, nuestra plataforma tecnológica es muy básica. No creemos necesario gastarnos mucho dinero en desarrollar una plataforma, gradualmente hacia allá vamos, pero de momento quemamos poco capital y usamos los recursos en las personas sobre todo en fuerza de venta, backoffice y para asesores inmobiliarios.

¿Cuánto tiempo tarda una oportunidad inmobiliaria en financiarse?

La oportunidad se financia entre 48 y 72 horas y tenemos hasta listas de espera. No queremos volvernos locos con el crecimiento, pero sí estamos en plena expansión, aunque controlada. Estamos tratando de crear un ecosistema, una comunidad.

¿Cómo está regulado el Crowdfunding en Chile?

No existe una ley que regule el Crowdfunding. Nosotros estamos generando un reglamento de inversión que debe ser autorizado ante los reguladores locales y firmado por cada inversionista, que regula todos los aspectos que la ley aún no ha actualizado. Nosotros mismos estamos autorregulándonos y generando un estándar de calidad de procedimiento y de ética de las prácticas que deben tener las empresas que quieran formar parte a la agrupación de empresas de la economía colaborativa.

Digamos que os habéis adelantado a la ley. Estáis marcando el camino.

Exactamente. Estamos definiendo qué pasa si un inversionista se quiere salir, tarifas máximas pro propiedad, cláusulas de aumento de inversión de capital, qué pasa si no funciona el negocio, etc. Es un reglamento que regula muchas situaciones que se podían dar y ahora pues ya estamos con un código de actuación y eso nos permite tener un marco jurídico en espera de que el regulador pueda hacer una ley, al que le estamos ayudando.

¿Qué crees que ha provocado este ambiente tan favorable al emprendimiento en Chile?

Tenemos el programa Startup Chile donde se ha creado un ecosistema de cultura del emprendimiento es muy bien visto, donde hay fondos, se han desarrollado proyectos… Existe un ecosistema favorable al emprendimiento, la economía colaborativa está muy de moda. Si hablo de inversiones no engancha, pero si hablo de colaboración rápidamente capto la atención. Eso nos ha ayudado mucho. Las tecnologías juegan un rol fundamental, hoy en día nos abren un mundo de posibilidades.

¿Crees que puede ayudar a reducir la desigualdad?

Más que la desigualdad si tu analizas la desigualdad del capital, te das cuenta que la gente de alto patrimonio tiene opción a arrendar su patrimonio un 10% y la gente que tiene menos de 10.000 dólares de ahorro solo puede un 3%. Lo que hacen las fintech y en este caso el Crowdfunding es acercar la opción de tener retornos superiores a la gente con capitales bajos, con otras palabras: democratizar las inversiones.

¿Cuáles son los pasos para invertir en Besafe?

Para los inversionistas internacionales tenemos alianzas con abogados que a su vez tienen todo el procedimiento listo para recibir inversionistas desde Europa. Les asesoramos para hacer el traspaso de los fondos y una vez están aquí se suscriben acciones a nombres del inversionista y se le envían los documentos certificados al país. Nos encargamos también de los aspectos tributarios y legales. El inversionista lo puede hacer y tenemos la alianza y los procedimientos ya definidos para recibirlo. Solo que dado el trabajo es mayor pedimos un mínimo de 20.000 dólares para un inversionista extranjero.

¿Cómo organizáis el cobro y pago de los inversores?

Se separan las inversiones para cada oportunidad y se emiten acciones de la sociedad que se crea. Cada oportunidad tiene un vehículo diferente. Firman un contrato con la administradora que es la empresa matriz, que es la que presta servicio a cada una de estas sociedades. Mantenemos estos inmuebles y cobramos honorarios por eso. Cobramos una comisión de éxito.

Y ahora la pregunta más fácil de todas… ¿Inviertes en Crowdfunding inmobiliario?

Invertimos nuestro patrimonio, nuestro tiempo y nuestra reputación. Somos un equipo que se entrega a este negocio. ¡Estamos a full en esto! 

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* ACTUALIZACIÓN IMPORTANTE: Besafe cesó sus operaciones y su web ya no está operativa. Nicolás Díaz continúa en el sector inmobiliario