Adolfo Zavala, de Expansive.mx

Adolfo Zavala, cofundador y director general de Expansive.mx, asegura que el Crowdfunding inmobiliario “tira las barreras para que cualquier persona pueda invertir”. Esta plataforma mexicana ve 'la confianza' como uno de los valores más importantes para lanzarse a participar en un proyecto de Crowdfunding inmobiliario. Ellos lo tienen claro y son “los primeros en creer en el proyecto”.

¿Cómo definirías en una frase el Crowdfunding inmobiliario?

Es una forma de derrumbar barreras para que cualquier persona pueda invertir en proyectos inmobiliarios de buen calado con montos reducidos. De otra forma no se podría porque ni tienen los contactos ni los montos que normalmente se requieren. A partir de ahora cualquiera puede participar en esta industria y nosotros somos una guía alternativa de fondeo para los desarrolladores medianos y pequeños que muchas veces no tienen acceso a los bancos porque a la banca a veces no le interesa dar determinados créditos. La banca convencional está dejando pasar esa financiación a los proyectos pequeños y nosotros vemos una oportunidad.

¿Qué oportunidades ofrece?

Es una alternativa adicional para cualquier persona que quiera diversificar su portfolio.En México si quieres invertir en bienes raíces puedes o comprar el activo inmobiliario (remodelar y vender, quedártelo, rentarlo, pero eso te compromete gran parte de tu capital) o comprar acciones en las famosas fibras, que son acciones donde tú no tienes idea de si va subir o bajar. Nosotros somos una tercera vía donde tú eliges en qué proyectos inviertes porque conoces la zona y tus posibilidades.

¿Y cuáles son los beneficios?

Pues permite que tu patrimonio crezca. Desde el punto de vista de oportunidad de mercado de la construcción se generaron 400 mil millones de pesos en el 2015. De esos 400 mil millones de pesos, unos 200 mil millones de dólares, el 60% fue en vivienda. Entonces estás hablando de 240 mil millones de pesos en pura vivienda y, de esos, el 55% se financió a través de la banca y el otro 45% del bolsillo de los particulares.

Háblanos de la situación del Crowdfunding inmobiliario en México.

Actualmente es un modelo de negocio bastante nuevo a nivel mundial. No tiene más de 5 o 6 años. A México llega en 2015 y actualmente somos tres plataformas de Crowdfunding inmobiliario en México. No hay una regulación como tal, el gobierno activamente está buscando poner el marco legal y jurídico para estas actividades y se espera que dentro de poco ya se pongan las pautas para operar como plataforma de Crowdfunding en general. Todavía hay mucha desinformación y/o falta de información financiera hay que hacer mucha labor de educación a los inversionistas.

¿Y cuál es el plan?

Explicarles el modelo y que los riesgos son limitados. Nosotros jugamos en dos arenas: en deuda y en equity. En deuda es menor tu riesgo porque hay de por medio un pagaré o un instrumento jurídico que te garantiza tu inversión en un tiempo finito. En el caso del equity, evidentemente hay más riesgo, pero también más rendimientos. Y esto hay que explicarlo desde el nivel muy básico, ya que puede ir dirigido a un joven millenial de 25 años, pero también a una persona mayor.

¿Tan extenso es el target de Expansive?

Nuestro target es gente que esté bancarizada y que haga por lo regular transacciones online. No aceptamos dinero en efectivo. Todo tiene que ser bancarizado. Eso te cierra que una señora de 60 años lo haga, pero cada vez se conoce más el modelo y queremos hacer más ruido pero hay suspicacias y desconfianzas. La gente se suele pregunta “¿cómo sé que mi dinero está en buenas manos?' Y claro, más aún si todavía no está regulado.

A ustedes les facilitará el desarrollo de vuestro negocio.

Sin duda alguna. Eso es lo que queremos. Que esto salga cuanto antes. Tenemos acceso al borrador de ley y está muy enfocada a reducir el riesgo y la incertidumbre del inversionista.

Y mientras, ¿cuál es el instrumento que garantiza el uso del dinero?

Nosotros nos manejamos en dos vertientes. Un fideicomiso transparente donde el desarrollador al que le vamos a levantar dinero para prestarle aporta el dinero y lo aporta al fideicomiso. Y otra veces lo hemos hecho cuando hay un colateral y se entrega un pagaré. Como en cualquier inversión existe un riesgo, tu dinero puede verse afectado.

¿Y cuáles son los riesgos?

Riesgos son sobre todo cuestiones que pueden demorar el pago. Nosotros para asegurarnos recaudamos en una campaña todo el dinero y lo vamos entregando al desarrollador conforme va avanzando el proyecto y los pagos del desarrollador a los inversionistas son al final, no hay pagos intermedios.

¿Dónde están ubicados normalmente sus proyectos?

La mayor parte están en México porque los inversionistas nos pueden conocer en persona. Da más confianza saber quiénes somos las personas que les recomendamos un inmueble u otro. Pero nos estamos expandiendo de forma ordenada. Nuestra tesis es invertir en desarrollos residenciales porque es lo que la mayor parte de la gente conoce. En la medida que esto se vaya aumentando podremos diversificarnos a centro comerciales o naves industriales, pero poco a poco.

¿En qué momento decides meterte en este mundo?

Yo llevaba ya 15 años en Real Estate, pero siempre he tenido la inquietud de hacer algo por mi cuenta. Veía las plataformas de Crowdfunding en Estados Unidos y vi que se podía replicar aquí. En junio de 2015 es cuando decido montar la empresa, ver los requisitos, sondear el mercado, constatar que esta necesidad que yo creía existía de verdad. Mi socio traía la misma idea que yo. Yo soy economista y él es abogado. Nuestro primer proyecto salió en agosto de 2015 y ahora ya llevamos nuestro sexto proyecto.

¿Cuánto se suele tarde en financiar un proyecto? ¿Cuál es vuestra media?

Normalmente tardamos unos 60 días en levantar el dinero; y el dinero promedio 2.5 y 3 millones de euros en dos meses. Eso sí, algunos proyectos tienen mayor apetito que otros. Ahora mismo tenemos uno desde noviembre y está fondeado al 18% por tanto me estoy planteando retirarlo porque no está funcionando y por otro lado tenemos la idea de que si un proyecto no se financia al 70% el dinero se regresa integro a los inversionistas.

¿Qué hace apetitoso un proyecto?

Sin duda alguna es la tasa de rendimiento que tenga un buen sponsor, un desarrollador con trayectoria, que puedan verificar quién es ese desarrollador que está pidiendo dinero. Que sea un proyecto en un mercado de alta demanda, con zonas buenas en México que la gente sepa que está en buen lugar. Eso es lo más importante.

¿Y qué pasa si no se consigue el 100%?

Si no se levanta le decimos al desarrollador: Tengo el 80%, ¿lo quieres?

¿Cuál es la ruta del dinero?

Al principio es recaudar el dinero en nuestra cuenta y llenábamos el libro y, una vez teníamos el total, lo dispersábamos al desarrollador. Pero esto tiene implicaciones fiscales y decidimos que lo más transparente es que el dinero se vaya a la cuenta de un fideicomiso. Metes dinero como prestamista o como inversionista pero no eres dueño; eres dueño de una participación pero no del inmueble.

¿Sus proyectos siempre son para la construcción?

Somos un canal adicional para promocionar su desarrollo. A los desarrolladores les damos una fuente alternativa para promocionarse y para los inversionistas somos una alternativa para diversificar su portfolio.

¿Qué hacéis para reducir la incertidumbre de los inversionistas?

Analizamos todo para que el que mete dinero esté tranquilo. Tener esa certidumbre de que las propiedades que subimos a la plataforma son muy interesantes porque con nuestro análisis hemos considerado que lo son viables desde el punto de vista técnico, de mercado, legal y financiero. Esas cuatro vertientes son las que analizamos. Si subimos un proyecto es porque ya se hizo ese análisis y nosotros también invertimos dinero en todos los proyectos: creemos en el proyecto. No tenemos un porcentaje fijo, pero más o menos un 15% o un 20%. Alineamos intereses de inversionistas a los nuestros.

¿Cuál cree que es el futuro del Crowdfunding inmobiliario?

Yo creo que siempre va a ser una inversión alternativa adicional en términos de proyecciones. El Crowdfunding tiene un cauce de despegue muy amplio. A mí me encantaría que el día de mañana la gente invirtiera su dinero en proyectos inmobiliarios. En lugar de meter esos 500 euros en el banco, los inviertas en esto y que en lugar de que te den un 2 o un 3% de rentabilidad anual te ofrezcan un 13 o 14 %.

Y por último... ¿Inviertes en Crowdfunding inmobiliario?

Yo ya estoy invirtiendo en varios proyectos. Soy uno de mis principales inversionistas.